【课程背景】

2013年楼市受益于‘国五条’全国迎来火爆行情，面对逐步回暖的房市，中央调控房地产大势不变，房地产开发投资企业正面临着越来越激烈的市场竞争。房地产企业如何制定高效的项目开发战略与掌握规范的开发流程，建立卓越的流程管理体系，打造一流的管理团队是企业的核心竞争力。

为此，经研究决定于2013年5月26日至29日在深圳组织举办“房地产全程开发策略、流程管理与开发成本控制暨赴万科总部参观考察”培训班。课程涵盖：土地获取、项目定位、产品设计、项目报建、施工建设、推广销售、入伙交付、开发成本等环节。主要内容涉及：投资、策划、开发、前期、拿地、设计、报建、工程、财务、成本、采购、交付、推广、营销、客服、物业等。

【课程收益】

学习标杆房地产企业(万科、龙湖、中海)20多年的规范化流程管理体系和经验，实战性极强。

指导学员建立房地产企业规范化流程管理体系和做好企业内部控制，即学即用。

掌握房地产公司管理与业务流程体系设计：项目开发策略、协同作业、成本控制、工作效率等。

掌握房地产项目前期、拿地、定位、规划设计等阶段流程管理策略与重点。

掌握房地产项目报建、施工、营销、入伙等阶段流程管理难点及技术处理。

掌握房地产项目开发重点环节成本与费用管理策略。

掌握房地产项目从拿地到物业管理全过程流程管理要点。

对经典案例进行专业分析，结合企业自身个性问题，享受专家现场咨询指导。

【课程对象】

房地产企业董事长、总经理、副总经理、总工程师、项目经理等领导;投资、策划、开发、前期、设计、报建、工程、财务、成本、采购、营销、客服、物业等部门负责人。

【王牌导师】

朱老师：

房地产开发、运营专家、经济学硕士，MBA。房地产投资领域资深从业人士，长期从事城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、资本运营、连锁商业、品牌战略、营销策划及咨询服务工作。

主持并参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业及旅游项目，熟悉城市发展规划、房地产法规及项目运作流程。

先后任职于深圳万科国际企业服务公司、现代(中国)集团公司、广东美的集团等著名企业。现任住房与城乡建设部政策研究中心专家、中国房地产及住宅研究会专家委员会专家、全国工商联住宅产业商会理事、中国区域综合开发研究中心主任、中国房地产策划师联谊会秘书长、瑞尔特控股集团董事长。

朱老师是活跃在城市运营、房地产操作前沿的领跑者。曾为万科地产、保利地产、中海地产、中房集团、中粮集团、金地集团等房地产企业提供专业咨询与指导。被誉为房地产界的“徐霞客”。

【课程大纲】

第一章 房地产全程开发策略与流程管理暨拿地、项目定位、产品设计流程管理

一.房地产项目开发前期准备

1.房地产整体开发概念及内涵

2.思路决定出路—流程战略导致项目利润的天壤之别

3.图解房地产整体开发流程(企业视角、客户视角)：

前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定);中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行; 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈

二.土地获取阶段

拿地与否及拿地价格应该考虑的重点因素

案例：优质土地资源获取

三.房地产项目定位决策阶段各部门职责分解

1.投资开发部 2.营销部 3.设计部

4.工程部 5.财务部 6.成本部 7.采购部

关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案

四.房地产项目产品设计阶段

1.项目标准设计周期：设计前期、实施方案、施工图

(设计周期3：5：2) 关键要素：各阶段方案评审

2.常见的问题分析:进度问题与质量问题

3.项目设计阶段控制要点与重要节点：

3.1)设计阶段控制要点：概念设计研究、区域确认概念设计研究、规划方案设计、基础施工图…

3.2)详规报建、方案报建 、初步设计报建…

3.3)关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护

4.各部门关注风险点解析 ：

4.1)工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表!

4.2)工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准!

4.3)设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图!

4.4)工程部、投资开发及客服部关注变更和报建图!

第二章 房地产项目报建与工程建设阶段流程管理及实战案例解析

一.房地产项目报建阶段

1.项目报建阶段：图解房地产项目报建全流程

2.如何加快项目报批报建进程：

2.1)内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更(报建图纸的变更)等…

2.2)现场配合：项目现场现状、项目现场接待

2.3)外部协调与协作：当地各级地方政府：规划局、建设局、国土局、城管、质检、消防等…

2.4)合作方的协调：合作方报建资料与工程现场、合作方工作与资源配合(尤其是专业部门)

3.如何处理无证施工：

3.1)技术处理 3.2)协调关系 3.3)处理技巧

二.房地产项目工程建设的相关知识1：

工程建设组成部分、整体工程建设、建筑结构形式、项目施工周期、施工组织次序

三.工程建设的相关知识2 ：

1.影响工程造价的主要因素分析：

建筑结构形式及建筑形态、外立面材质及设备等级

施工取费等级、地基情况、场地条件、抗震等级、节能要求、景观环境造价

2.各部门职责分解：投资部、营销部、设计部、工程部、财务部、成本部、采购部、客服、物业部

3.关键要点： 质量控制! 进度控制! 成本控制!协调管理! 项目管理者要有运营的高度!

第三章 房地产项目推广营销、入伙交付阶段流程管理与项目开发成本管控及实战案例解析

一.房地产项目销售推广阶段 ：售前、售中、售后

1.关键节点分析：

1.1)销售团队 1.2)形象定位 1.3)销售卖点提炼

1.4)营销执行方案 1.5)营销推广方案

1.6)展示区包装方案 1.7)合作方资源使用

1.8)项目目的一次出街 1.9)公司及项目品牌推广

1.10)项目展示区开放 1.11)项目价格听证会

1.12)项目一期开盘 1.13)营销费用预算

2.各部门职责分解：投资开发部、营销部、设计部、工程部、成本部、采购部

关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘

二.房地产项目入伙交付阶段

1.案例：入伙案例流程解析

2.关键节点分析：

客户预验房流程、交付风险检查流程、模拟验收流程、集中交付现场接待流程 、交付后房屋维修

3.各部门职责分解：投资部、营销部、设计部、工程部、财务部、成本部、采购部、客服、物业部

4.关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估

5.项目推进慢在各环节的主要原因分析：决策时间反复、规划设计上的时间耽误、各专业单位的衔接不够紧密、规划报建的时间耽误、其它不常见的因素

三.房地产项目全过程开发成本与费用管理解析

1.房地产项目开发成本构成与解析：

土地出让费、土地拆迁及安置、前期工程费、

建安工程费、室外工程费、公共配套设施费、

不可预见费用、开发期间税费

2.房地产项目开发费用构成与解析：

管理费用、销售费用、财务费用

四.房地产项目开发成本管理实战案例解析

1.前期与规划设计环节成本管理 【万科案例】

2.项目建安工程环节成本管理 【龙湖案例】

3.公共配套设施、开发期间成本管理【中海案例】

案例:标杆企业发展历程与战略转型【万科视频资料】

第四章 考察项目(29日，具体行程以出发前为准)

1、万科集团总部(万科集团总部专人接待)

绿色生态建筑典范——万科中心：万科总部是国内首座申请世界绿色建筑的最高认证——美国LEED铂金证的建筑,被誉为“飘浮的地平线”。

6万余平方米的建筑基地，除8个支撑主题的交通核外，整体悬空。落地柱支撑起上部4～5层结构，在底部形成了连续的大空间。

这栋建筑像一只生物，里面表皮是“会呼吸”的半透明强化轻质碳纤维，每个方向的墙面都经过年度太阳能采集量计算，控制百叶的开关和角度，保证采光和温度，相对同类型建筑节能75%，万科中心是万科践行绿色环保、建筑节能的一个体现。

2、万科住宅产业化基地：万科住宅产业化基地，承担着万科集团住宅产业化技术及产品研发、培训平台，也是万科与合作伙伴共同推进住宅产业化、建立企业联盟的依托。在这里你将看到的，零碳中心——通过“风、光、水、声、安”几个指标来实现房屋的环保节能及安全性，国际领先的绿色生态基地。

3、合正香蜜原著 ：住宅 板楼 高层 香蜜湖 宜居生态地产 开发商：深圳市合正房地产

4、万科壹海城 ：超高层 综合体 复式公寓 豪宅 水景住宅 开发商：招商地产、深圳市万科滨海房地产